ЧТО НУЖ­НО ЗНАТЬ ОБ ИПО­ТЕ­КЕ?

Жи­лье яв­ля­ет­ся до­ро­го­сто­я­щим то­ва­ром дли­тель­но­го поль­зо­ва­ния. Его при­об­ре­те­ние, как пра­ви­ло, не мо­жет про­из­во­дить­ся за счет теку­щих до­хо­дов по­тре­би­те­лей или на­коп­ле­ний. В боль­шин­ст­ве стран ми­ра при­об­ре­те­ние жи­лья в кре­дит яв­ля­ет­ся не толь­ко ос­нов­ной фор­мой ре­ше­ния жи­лищ­ной про­бле­мы для на­се­ле­ния, но и ба­зо­вой сфе­рой эко­но­ми­че­с­кой де­я­тель­но­с­ти, клю­че­вую роль в ко­то­рой иг­ра­ют бан­ков­ские и дру­гие струк­ту­ры, обес­пе­чи­ва­ю­щие не­об­хо­ди­мый при­лив ка­пи­та­лов в эту сфе­ру. Глав­ная цель раз­ви­тия дол­го­сроч­но­го ипо­течно­го жи­лищ­но­го кре­ди­то­ва­ния в Рос­сии – со­здать эф­фек­тив­но работаю­щую си­с­те­му обес­пе­че­ния до­ступ­ным по сто­и­мо­с­ти жи­ль­ем рос­сий­ских граж­дан со сред­ни­ми до­хо­да­ми, ос­но­ван­ную на ры­ноч­ных прин­ци­пах при­об­ре­те­ния жи­лья на сво­бод­ном от мо­но­по­лиз­ма жи­лищ­ном рынке за счет соб­ст­вен­ных средств граж­дан и дол­го­сроч­ных ипо­теч­ных креди­тов. Да­лее сфор­му­ли­ру­ем оп­ре­де­ле­ние ипо­те­ки.
Ипо­те­ка – это за­лог не­дви­жи­мо­с­ти (об­щее по­ня­тие: за­лог – способ обес­пе­че­ния обя­за­тель­ст­ва). Об­ра­ща­ясь в банк, мы хо­тим по­лу­чить кре­дит для при­об­ре­те­ния квар­ти­ры, до­ма. Рас­смо­т­рев на­шу кан­ди­дату­ру, банк мо­жет вы­дать кре­дит. Но что яв­ля­ет­ся обес­пе­че­ни­ем обя­за­тель­ст­ва бан­ку? От­вет та­ков – при­об­ре­те­ние жи­лья под за­лог. От­сю­да сле­ду­ет оп­ре­де­ле­ние дол­го­сроч­но­го ипо­теч­но­го жи­лищ­но­го кре­ди­та, да­лее име­ну­е­мо­го «ипо­теч­ным кре­ди­том».
Ипо­теч­ный кре­дит – это кре­дит, пре­до­став­лен­ный на срок от 3-х лет и бо­лее, оп­ре­де­лен­ный бан­ком (по про­грам­ме жи­лищ­но­го кре­ди­то­ва­ния) фи­зи­че­с­ко­му ли­цу для при­об­ре­те­ния жи­лья под за­лог приоб­ре­та­е­мо­го жи­лья в ка­че­ст­ве обес­пе­че­ния обя­за­тель­ст­ва.

Ос­нов­ные уча­ст­ни­ки ипо­теч­ной сдел­ки
·    За­ем­щи­ки – фи­зи­че­с­кие ли­ца, за­клю­чив­шие кре­дит­ные до­го­воры с бан­ка­ми, обес­пе­че­ни­ем ис­пол­не­ния ко­то­рых яв­ля­ет­ся за­лог при­об­ре­та­е­мо­го жи­лья;
·    Про­дав­цы жи­лья – фи­зи­че­с­кие и юри­ди­че­с­кие ли­ца, име­ю­щие в соб­ст­вен­но­с­ти жи­лые по­ме­ще­ния;
·    Бан­ки-кре­ди­то­ры (банк ста­но­вит­ся за­ло­го­дер­жа­те­лем, а за­ем­щик – за­ло­го­да­те­лем; в слу­чае не­вы­пол­не­ния обя­за­тельств со сто­ро­ны за­ло­го­да­те­ля за­ло­го­дер­жа­тель впра­ве по­лу­чить удов­ле­тво­ре­ние сво­их тре­бо­ва­ний из сто­и­мо­с­ти за­ло­жен­но­го жи­ло­го помеще­ния);
·    Ри­эл­тор­ские фир­мы;
·    Стра­хо­вые ком­па­нии;
·    Ин­ве­с­то­ры;
·    Оцен­щи­ки;
·    Но­та­ри­ат, па­с­порт­ные служ­бы, ор­га­ны опе­ки и по­пе­чи­тель­ст­ва и т.п.;
·    Ор­га­ны го­су­дар­ст­вен­ной ре­ги­с­т­ра­ции прав на не­дви­жи­мое иму­ще­ст­во и сде­лок с ним. (До­го­вор об ипо­те­ке дол­жен быть удо­с­то­ве­рен нота­ри­у­сом, под­ле­жит го­су­дар­ст­вен­ной ре­ги­с­т­ра­ции и всту­па­ет в си­лу с мо­мен­та его го­су­дар­ст­вен­ной ре­ги­с­т­ра­ции).
Квар­ти­ра, на­хо­дя­ща­я­ся в соб­ст­вен­но­с­ти фи­зи­че­с­ко­го или юри­ди­че­с­ко­го лица, не мо­жет при­об­ре­тать­ся по до­го­во­ру об ипо­те­ке че­рез пред­стави­те­ля (по до­ве­рен­но­с­ти).

Ос­нов­ные прин­ци­пы ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния
Ипо­теч­ные кре­ди­ты пре­до­став­ля­ют­ся сро­ком на 10-15 лет, при этом сум­ма кре­ди­та со­став­ля­ет 60-80% ры­ноч­ной сто­и­мо­с­ти квар­ти­ры. Пер­во­на­чаль­ный взнос дол­жен со­став­лять не ме­нее 20% от ры­ноч­ной сто­и­мо­с­ти квар­ти­ры (соб­ст­вен­ные де­неж­ные сред­ст­ва). При­об­ре­тен­ное жи­лье, на­хо­дя­ще­е­ся под за­ло­гом в бан­ке, яв­ля­ет­ся обес­пе­че­ни­ем кре­ди­та. Ес­ли за­ем­щик не вы­пол­ня­ет сво­их обя­за­тельств по до­го­во­ру, то за­ло­го­дер­жа­тель впра­ве осу­ще­ст­вить об­ра­ще­ние взы­с­ка­ния на жи­лое по­ме­ще­ние с по­сле­ду­ю­щей его ре­а­ли­за­ци­ей.
Про­це­ду­ра ре­а­ли­за­ции осу­ще­с­твля­ет­ся для по­га­ше­ния кре­дит­ной за­дол­жен­нос­ти за­ем­щи­ка пе­ред кре­ди­то­ром. Спо­со­бы ре­а­ли­за­ции – про­да­жа с пуб­лич­ных тор­гов и про­да­жа на аук­ци­о­не (ст. 56,57 Фе­де­раль­но­го за­ко­на РФ, ст. 447-449 Граж­да­нс­ко­го ко­дек­са РФ). Ос­та­ток сум­мы пос­ле по­га­ше­ния кре­ди­та с уче­том рас­хо­дов на про­це­ду­ру об­ра­ще­ния взыс­ка­ния и ре­а­ли­за­ции жи­ло­го по­ме­ще­ния возв­ра­ща­ет­ся быв­ше­му за­ло­го­да­те­лю. В слу­чае об­ра­ще­ния взыс­ка­ния на жилье, при­об­ре­тен­но­го по ипо­те­ке, за­ем­щик и все со­вер­шен­но­лет­ние чле­ны его семьи да­ют сог­ла­сие на ос­во­бож­де­ние при­об­ре­тен­но­го жилья, удос­то­ве­ря­ю­ще­еся но­та­ри­у­сом.

Пре­иму­ще­ст­ва ипо­теч­но­го кре­ди­та
При­об­ре­тая жи­лье в кре­дит, вы по­лу­ча­е­те воз­мож­ность жить в сво­ей соб­ст­вен­ной но­вой квар­ти­ре уже се­го­дня, а рас­пла­чи­вать­ся за нее посте­пен­но в те­че­ние не­сколь­ких лет.
Од­но­вре­мен­но вам пре­до­став­ля­ет­ся су­ще­ст­вен­ная льго­та по по­до­ход­но­му на­ло­гу в раз­ме­ре всей сум­мы кре­ди­та и про­цен­тов по не­му в те­че­ние все­го сро­ка кре­ди­то­ва­ния. С точ­ки зре­ния на­ло­го­об­ло­же­ния, бо­лее вы­год­но при­об­ре­тать жи­лье в кре­дит, чем еди­но­вре­мен­но выпла­чи­вать всю сто­и­мость квар­ти­ры на­лич­ны­ми. На­ло­го­вая льго­та при по­куп­ке не­дви­жи­мо­с­ти без ис­поль­зо­ва­ния кре­ди­та ог­ра­ни­че­на 5 000 ми­ни­маль­ны­ми раз­ме­ра­ми оп­ла­ты тру­да, учи­ты­ва­е­мы­ми в те­че­ние толь­ко 3 лет.
Еще од­но пре­иму­ще­ст­во жи­лищ­но­го ипо­теч­но­го кре­ди­та со­сто­ит в том, что кре­дит­ный до­го­вор слу­жит под­тверж­де­ни­ем про­ис­хож­дения средств, на­прав­ля­е­мых за­ем­щи­ком на по­куп­ку квар­ти­ры. Та­кое под­тверж­де­ние мо­жет быть за­тре­бо­ва­но на­ло­го­вы­ми ор­га­на­ми в со­от­вет­ст­вии с всту­пив­шим в си­лу по­ло­же­ни­ем но­во­го На­ло­го­во­го Ко­дек­са о на­ло­го­вом кон­тро­ле за рас­хо­да­ми граж­дан.
Для по­лу­че­ния ипо­теч­но­го кре­ди­та по на­шей про­грам­ме нет необ­хо­ди­мо­с­ти пре­до­став­лять ка­кой-ли­бо до­пол­ни­тель­ный за­лог по­ми­мо по­ку­па­е­мо­го жи­лья.

На­ло­го­вые льго­ты при по­куп­ке квар­ти­ры в кре­дит
Ку­пив но­вую квар­ти­ру в кре­дит се­го­дня, вы мо­же­те вос­поль­зо­вать­ся зна­чи­тель­ны­ми льго­та­ми по по­до­ход­но­му на­ло­гу. C 1 ян­ва­ря 2001 года дей­ст­ву­ет но­вый по­ря­док рас­че­та и при­ме­не­ния льго­ты по по­до­ходно­му на­ло­гу.
В со­от­вет­ст­вии с но­вым На­ло­го­вым Ко­дек­сом, на­ло­го­пла­тель­щик мо­жет вы­честь из сво­е­го на­ло­го­об­ла­га­е­мо­го до­хо­да сум­мы, фак­ти­че­с­ки из­рас­хо­до­ван­ные на но­вое стро­и­тель­ст­во ли­бо при­об­рете­ние на тер­ри­то­рии Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции жи­ло­го до­ма или квар­тиры, а так­же сум­мы, на­прав­лен­ные на по­га­ше­ние про­цен­тов по ипо­теч­ным креди­там, по­лу­чен­ным на­ло­го­пла­тель­щи­ком в бан­ках Рос­сий­ской Феде­ра­ции. Об­щий раз­мер дан­но­го вы­че­та не мо­жет пре­вы­шать 600 000 руб­лей без уче­та сумм, на­прав­лен­ных на по­га­ше­ние про­центов по ипо­теч­ным кре­ди­там.
А ес­ли вы на­ча­ли поль­зо­вать­ся ль­го­той до 1 ян­ва­ря 2001 го­да, то, по мне­нию на­ло­го­вых кон­суль­тан­тов, вы мо­же­те про­дол­жать ис­поль­зо­вать ее в со­от­ве­т­ствии с За­ко­ном о по­до­ход­ном на­ло­ге, вы­чи­тая из ва­ше­го со­во­куп­но­го на­ло­го­об­ла­га­е­мо­го до­хо­да сум­мы, нап­рав­лен­ные в по­га­ше­ние ипо­теч­но­го кре­ди­та, вклю­чая ос­нов­ной долг, а также проценты.

За­ем­щи­ки
Это граж­да­не, об­ла­да­ю­щие соб­ст­вен­ны­ми де­неж­ны­ми и ины­ми ликвид­ны­ми ак­ти­ва­ми в объ­е­ме не ме­нее 30% от сто­и­мо­с­ти при­об­ре­та­е­мого жи­лья. Кро­ме то­го, они об­ла­да­ют до­хо­да­ми, до­ста­точ­ны­ми для то­го, что­бы рав­ны­ми еже­ме­сяч­ны­ми пла­те­жа­ми воз­вра­щать пре­до­став­лен­ный 10-15-лет­ний кре­дит или це­ле­вой за­ем. В ка­че­ст­ве лик­вид­ных ак­ти­вов граж­да­нин мо­жет ис­поль­зо­вать жи­лье, уже на­хо­дя­ще­е­ся в его соб­ст­вен­но­с­ти. На­пом­ним, что се­го­дня в стра­не при­ва­ти­зи­ро­ва­но 63% все­го жи­ло­го фон­да. Эта соб­ст­вен­ность оце­ни­ва­ет­ся на се­го­дняш­ний день сум­мой по­ряд­ка 200 мил­ли­ар­дов дол­ла­ров США.
Очень ча­с­то мож­но ус­лы­шать, что ипо­те­ка при су­ще­ст­ву­ю­щих ценах на жи­лье, про­цент­ных став­ках и до­хо­дах ос­нов­ной ча­с­ти на­се­ле­ния – при­ви­ле­гия лишь для со­сто­я­тель­ных лю­дей, что-де боль­шин­ст­во граж­дан ни­ког­да не смо­жет вос­поль­зо­вать­ся этим ме­ха­низ­мом. Но про­ве­ден­ные ис­сле­до­ва­ния в та­ких ре­ги­о­нах, как Ре­с­пуб­ли­ки Уд­мур­тия, Мор­до­вия и Чу­ва­шия, в Ря­зан­ской, Са­мар­ской, Бел­го­род­ской, Ир­кут­ской об­ла­с­тях, го­ро­де Крас­но­да­ре и ря­де дру­гих, по­ка­зы­ва­ют сов­сем иное. Так, ес­ли граж­да­не ра­зум­но по­дой­дут к сво­им по­треб­но­с­тям с точ­ки зре­ния сво­их воз­мож­но­с­тей и по­ста­вят за­да­чей по­степен­ное улуч­ше­ние жи­лищ­ных ус­ло­вий, в этом слу­чае ипо­теч­ным кре­ди­том смо­жет вос­поль­зо­вать­ся от 10% до 20% на­се­ле­ния.
Ко­ли­че­ст­во по­тен­ци­аль­ных за­ем­щи­ков и, со­от­вет­ст­вен­но, по­ку­па­те­лей квар­тир, в 7-12 раз пре­вос­хо­дит су­ще­ст­ву­ю­щие объ­е­мы жи­лищ­но­го стро­и­тель­ст­ва в стра­не.

Кре­ди­то­ры
Ос­нов­ны­ми кре­ди­то­ра­ми, бе­зус­лов­но, яв­ля­ют­ся бан­ки. В ка­че­ст­ве креди­то­ров мо­гут вы­сту­пать так­же иные юри­ди­че­с­кие ли­ца, пре­до­ставля­ю­щие граж­да­нам це­ле­вые дол­го­сроч­ные зай­мы для при­об­ре­тения жи­лья.
Не­об­хо­ди­мо ска­зать, что на­ко­пи­тель­ные ме­ха­низ­мы в си­с­те­ме ипоте­ки за­ни­ма­ют од­но из важ­ней­ших мест. Для их функ­ци­о­ни­ро­ва­ния мо­гут быть за­дей­ст­во­ва­ны раз­лич­ные ор­га­ни­за­ции: ссу­до-сбе­ре­га­тель­ные кас­сы и по­тре­би­тель­ские ко­о­пе­ра­ти­вы, стра­хо­вые ком­па­нии (в част­но­с­ти, в рам­ках схем «на­ко­пи­тель­но­го стра­хо­ва­ния жиз­ни»), пен­си­он­ные фон­ды, де­по­зит­ные сче­та в ком­мер­че­с­ких бан­ках и т.д.
Важ­но от­ме­тить, что:
·    пер­вич­ные кре­ди­то­ры впра­ве пе­ре­ус­ту­пать пра­ва тре­бо­ва­ния по ипо­теч­ным кре­ди­там, обес­пе­чен­ным за­ло­га­ми жи­лой не­дви­жи­мо­с­ти, дру­гим кре­ди­то­рам – кре­дит­ным ор­га­ни­за­ци­ям, ли­цен­зи­ро­ван­ным Бан­ком Рос­сии;
·    обя­за­тель­ст­ва за­ем­щи­ка, вы­те­ка­ю­щие из прав тре­бо­ва­ния по ипо­теч­но­му кре­ди­ту (це­ле­во­му зай­му), обес­пе­чен­но­му ипо­те­кой, мо­гут быть оформ­ле­ны в ви­де имен­ной цен­ной бу­ма­ги – за­клад­ной. Пе­ре­да­ча прав по за­клад­ной не тре­бу­ет ли­цен­зии Бан­ка Рос­сии.
Воз­мож­но­с­ти кре­ди­то­ров ог­ра­ни­че­ны от­сут­ст­ви­ем у них дол­го­сроч­ных де­неж­ных ре­сур­сов. По­это­му дол­жен су­ще­ст­во­вать ме­ха­низм при­вле­че­ния та­ких ре­сур­сов с ин­ве­с­ти­ци­он­ных фи­нан­со­вых рын­ков.
Ин­ст­ру­мен­том здесь, в со­от­вет­ст­вии с Кон­цеп­ци­ей раз­ви­тия си­с­те­мы ипо­теч­но­го жи­лищ­но­го кре­ди­то­ва­ния, долж­ны стать эмис­си­он­ные ипо­теч­ные цен­ные бу­ма­ги – осо­бый вид обес­пе­чен­ных об­ли­га­ций.
Обес­пе­че­ни­ем эмис­си­он­ных ипо­теч­ных цен­ных бу­маг яв­ля­ют­ся пер­вич­ные ипо­теч­ные ак­ти­вы, то есть сфор­ми­ро­ван­ные спе­ци­аль­ным об­ра­зом пу­лы за­клад­ных или ипо­теч­ных кре­ди­тов. В ос­но­ве этих акти­вов ле­жит за­ло­жен­ная жи­лая не­дви­жи­мость.
На­и­бо­лее важ­ной от­ли­чи­тель­ной чер­той этих цен­ных бу­маг яв­ля­ет­ся их на­деж­ность. Она обус­лов­ле­на лик­вид­ностью, т.е. про­да­ва­е­мостью, их обес­пе­че­ния. Без это­го тре­бо­ва­ния рас­счи­ты­вать на серь­ез­ные инвес­ти­ции в жи­лищ­ную сфе­ру весь­ма проб­ле­ма­тич­но.
Из-за не­до­ста­точ­ной раз­ви­то­с­ти рос­сий­ско­го рын­ка не­дви­жи­мо­сти и, как след­ст­вие, от­сут­ст­вия на­деж­ных ме­то­дик оцен­ки не­дви­жимо­с­ти, за ис­клю­че­ни­ем оцен­ки жи­лых по­ме­ще­ний, в на­чаль­ных ста­ди­ях раз­ви­тия си­с­те­мы ипо­теч­но­го жи­лищ­но­го кре­ди­то­ва­ния сле­ду­ет ог­ра­ни­чить­ся толь­ко жи­лой ипо­те­кой.
Бе­зус­лов­но, ипо­теч­ные бу­ма­ги бу­дут об­ла­дать на­деж­но­с­тью только при ус­ло­вии со­блю­де­ния оп­ре­де­лен­ных пра­вил фор­ми­ро­ва­ния их обес­пе­че­ния и тре­бо­ва­ний к их эми­тен­там. Ри­с­ки от дру­гих опе­ра­ций эми­тен­та не долж­ны вли­ять на на­деж­ность вы­пу­с­ка­е­мых ипо­теч­ных цен­ных бу­маг.
От­сю­да вы­те­ка­ет ог­ра­ни­че­ние на ви­ды де­я­тель­но­с­ти ор­га­ни­за­ций, вы­пу­с­ка­ю­щих эмис­си­он­ные ипо­теч­ные цен­ные бу­ма­ги, а так­же необхо­ди­мость вы­де­ле­ния ипо­теч­ных ак­ти­вов в от­дель­ную кон­курс­ную массу.
Ис­хо­дя из вы­ше­ска­зан­но­го, эми­тен­та­ми ипо­теч­ных цен­ных бу­маг мо­гут быть лишь те кре­ди­то­ры, ко­то­рые в сво­ей де­я­тель­но­с­ти ог­ра­ни­чи­ва­ют­ся пре­иму­ще­ст­вен­но де­я­тель­но­с­тью на ипо­теч­ном рын­ке, т.е. ипо­теч­ные бан­ки. Од­на­ко из-за от­сут­ст­вия до­ста­точ­но­го ко­ли­че­ства ипо­теч­ных кре­ди­тов еще не воз­ник­ли ус­ло­вия для со­зда­ния ипо­теч­ных бан­ков. По­это­му меж­ду кре­ди­то­ром – уни­вер­саль­ным бан­ком – и ин­ве­с­то­ра­ми си­с­те­мы долж­ны воз­ник­нуть спе­ци­а­ли­зи­ро­ван­ные орга­ни­за­ции – ипо­теч­ные агент­ст­ва
Ипо­теч­ные агент­ст­ва
Ос­нов­ны­ми функ­ци­я­ми ипо­теч­ных агентств бу­дут:
·    вы­куп у кре­ди­то­ров за­клад­ных или прав тре­бо­ва­ния по ипотеч­ным кре­ди­там;
·    фор­ми­ро­ва­ние пер­вич­ных ипо­теч­ных ак­ти­вов;
·    эмис­сия и раз­ме­ще­ние ипо­теч­ных цен­ных бу­маг на ин­ве­с­ти­цион­ных фи­нан­со­вых рын­ках.
Ес­ли агент­ст­ва вы­ку­па­ют у кре­ди­то­ров за­клад­ные, для осу­ще­ств­ле­ния их де­я­тель­но­с­ти не тре­бу­ет­ся ли­цен­зии Бан­ка Рос­сии.
Ес­ли агент­ст­ва бу­дут ра­бо­тать с пра­ва­ми тре­бо­ва­ния по ипо­течным кре­ди­там, они долж­ны об­ла­дать ли­цен­зи­ей не­бан­ков­ской кре­дит­ной ор­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­га­ни­за­ции.
Ипо­теч­ные агент­ст­ва в фор­ме ком­мер­че­с­ких бан­ков ог­ра­ни­че­ны в сво­их воз­мож­но­с­тях. В со­от­вет­ст­вии с су­ще­ст­ву­ю­щи­ми нор­ма­ти­вами Бан­ка Рос­сии обо­рот за­клад­ны­ми как цен­ны­ми бу­ма­га­ми тре­бу­ет 50%-но­го ре­зер­ви­ро­ва­ния. Это су­ще­ст­вен­ным об­ра­зом вли­я­ет на стои­мость при­вле­ка­е­мых дол­го­сроч­ных де­неж­ных ре­сур­сов.
Ипо­теч­ные агент­ст­ва мо­гут так­же стать аген­та­ми ре­ги­о­наль­ных адми­ни­с­т­ра­ций по раз­ме­ще­нию об­ли­га­ций го­су­дар­ст­вен­ных жи­лищ­ных зай­мов пу­тем пре­до­став­ле­ния сфор­ми­ро­ван­ных пер­вич­ных ипо­теч­ных ак­ти­вов в ка­че­ст­ве их обес­пе­че­ния.
В этом от­но­ше­нии цен­т­раль­ную роль мо­жет и долж­но сы­г­рать Откры­тое ак­ци­о­нер­ное об­ще­ст­во «Агент­ст­во по ипо­теч­но­му жи­лищ­но­му кре­ди­то­ва­нию», со­здан­ное со 100-про­цент­ным го­су­дар­ст­вен­ным ка­пи­та­лом в 1997 го­ду. Ак­тив­ная по­зи­ция Агент­ст­ва на вто­рич­ном рын­ке ипо­теч­ных цен­ных бу­маг яв­ля­ет­ся не­об­хо­ди­мым ус­ло­ви­ем раз­ви­тия мас­со­вой ипо­те­ки в стра­не и ин­те­г­ри­ро­ва­ния ре­ги­о­наль­ных ипо­теч­ных рын­ков в еди­ный об­ще­рос­сий­ский ипо­теч­ный ры­нок.
В рам­ках фор­ми­ру­е­мой об­ще­рос­сий­ской си­с­те­мы ипо­теч­но­го жи­лищ­но­го кре­ди­то­ва­ния ре­ги­о­наль­ные и меж­ре­ги­о­наль­ные ипо­теч­ные агент­ст­ва ста­нут пред­ста­ви­те­ля­ми фе­де­раль­но­го Агент­ст­ва, по­став­ляя ему пер­вич­ные ипо­теч­ные ак­ти­вы.
Это от­нюдь не ме­ша­ет ре­ги­о­наль­ным агент­ст­вам са­мо­сто­я­тель­но при­вле­кать ин­ве­с­ти­ци­он­ные ре­сур­сы на еди­ной тех­но­ло­ги­че­с­кой осно­ве, фор­ми­ру­е­мой фе­де­раль­ным Агент­ст­вом.
Сред­ст­ва, по­лу­чен­ные фе­де­раль­ным Агент­ст­вом от раз­ме­щен­ных им эмис­си­он­ных ипо­теч­ных цен­ных бу­маг, бу­дут по­сту­пать в те ре­ги­о­ны Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, ко­то­рые про­из­ве­дут ка­че­ствен­ный, в со­от­вет­ст­вии со стан­дар­та­ми Агент­ст­ва «то­вар» в ви­де за­клад­ных.
Не­об­хо­ди­мо под­черк­нуть, что важ­ней­ший прин­цип функ­ци­о­ни­ро­ва­ния си­с­те­мы ипо­теч­но­го жи­лищ­но­го кре­ди­то­ва­ния – ре­жим са­мофи­нан­си­ро­ва­ния. На ста­дии за­пу­с­ка ос­нов­ную роль иг­ра­ет го­су­дар­ст­во, при­ни­мая на се­бя ос­нов­ные ри­с­ки и обес­пе­чи­вая стар­то­вый ка­пи­тал.   По ме­ре раз­ви­тия си­с­те­мы к ее де­я­тель­но­с­ти под­клю­чат­ся ча­ст­ные ин­ве­с­то­ры, обес­пе­чи­вая «кри­ти­че­с­кую мас­су» ка­пи­та­ла, до­ста­точ­ную для вы­хо­да вна­ча­ле на бе­зу­бы­точ­ный ре­жим, а за­тем – на ре­жим функ­ци­о­ни­ро­ва­ния с при­бы­лью. Уча­с­тие ча­ст­ных струк­тур бу­дет так­же спо­соб­ст­во­вать раз­ви­тию кон­ку­рент­ных от­но­ше­ний в этой сфе­ре.
Без до­сти­же­ния «кри­ти­че­с­кой мас­сы» ка­пи­та­ла, за­дей­ст­во­ван­но­го в си­с­те­ме ипо­те­ки, она об­ре­че­на на убы­точ­ный ха­рак­тер функ­ци­о­ни­ро­ва­ния. Каж­дый обо­рот ка­пи­та­ла бу­дет по­рож­дать лишь ее убыт­ки.

Стра­хо­вые ком­па­нии
Труд­но пе­ре­оце­нить роль стра­хо­вых ком­па­ний в ка­че­ст­ве про­фес­си­о­наль­ных уча­ст­ни­ков ипо­теч­но­го рын­ка.
Они вы­пол­ня­ют роль ор­га­ни­за­ций, сни­жа­ю­щих ри­с­ки для ин­ве­с­то­ров и кре­ди­то­ров, пу­тем осу­ще­ств­ле­ния стра­хо­ва­ния за­ло­жен­но­го жи­лья, вклю­чая его ти­тул, стра­хо­ва­ния жиз­ни и тру­до­спо­соб­но­с­ти за­ем­щи­ков, стра­хо­ва­ния граж­дан­ско-пра­во­вой от­вет­ст­вен­но­с­ти уча­ст­ни­ков ипо­теч­но­го рын­ка.
Они так­же вы­сту­па­ют в ка­че­ст­ве на­деж­но­го «на­ко­пи­те­ля» де­неж­ных средств по­тен­ци­аль­ных за­ем­щи­ков в объ­е­мах, до­ста­точ­ных для осу­ще­ств­ле­ния пер­вич­но­го ипо­теч­но­го взно­са. Кро­ме то­го, они мо­гут вы­сту­пить ин­ве­с­то­ра­ми жи­лищ­но­го стро­и­тель­ст­ва в ин­те­ре­сах по­тен­ци­аль­ных за­ем­щи­ков за счет сфор­ми­ро­ван­ных ре­зер­вов.
Инвесторы системы ипотечного жилищного кредитования
Главный во­прос: есть ли в Рос­сии до­ста­точ­ное ко­ли­че­ст­во де­неж­ных ресур­сов для то­го, что­бы сде­лать ипо­теч­ное кре­ди­то­ва­ние мас­со­вым?
От­вет: есть, толь­ко нуж­но уметь их взять.
Оче­вид­но, что до тех пор, по­ка не бу­дет обес­пе­че­на лик­вид­ность эмис­си­он­ных ипо­теч­ных цен­ных бу­маг, труд­но ожи­дать фор­ми­ро­вания зна­чи­мо­го ипо­теч­но­го сег­мен­та фон­до­во­го рын­ка, та­ко­го, ка­ким он яв­ля­ет­ся в Со­еди­нен­ных Шта­тах Аме­ри­ки. Обо­рот аме­ри­кан­ских госу­дар­ст­вен­ных цен­ных бу­маг со­став­ля­ет 4,8 трил­ли­о­на дол­ла­ров США, а обо­рот ипо­теч­ных цен­ных бу­маг – 4 трил­ли­о­на дол­ла­ров США. Это в два ра­за пре­вы­ша­ет обо­рот кор­по­ра­тив­ных цен­ных бу­маг и бо­лее чем в три ра­за – обо­рот му­ни­ци­паль­ных цен­ных бу­маг.
Се­го­дня на рос­сий­ских фи­нан­со­вых рын­ках ощу­ща­ет­ся ос­т­рая нехват­ка на­деж­ных ин­ст­ру­мен­тов для вло­же­ния средств.
В свя­зи с этим, не­слу­чай­ным яв­ля­ет­ся тот факт, что в про­ек­те феде­раль­но­го за­ко­на «Об ин­ве­с­ти­ро­ва­нии средств для фи­нан­си­ро­ва­ния нако­пи­тель­ной ча­с­ти тру­до­вой пен­сии в Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции» ста­тья 23 «Раз­ре­шен­ные ак­ти­вы (объ­ек­ты ин­ве­с­ти­ро­ва­ния)» ут­вержда­ет, что пен­си­он­ные на­коп­ле­ния мо­гут быть раз­ме­ще­ны, в том чис­ле в эмис­си­он­ных ипо­теч­ных цен­ных бу­ма­гах.
Пред­се­да­тель Прав­ле­ния Пен­си­он­но­го фон­да Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции М. Ю. Зу­ра­бов не­од­но­крат­но за­яв­лял, что он го­тов раз­ме­с­тить сред­ст­ва Фон­да в об­ли­га­ции фе­де­раль­но­го ипо­теч­но­го Агент­ст­ва, гаран­ти­ро­ван­ные го­су­дар­ст­вом и обес­пе­чен­ные сфор­ми­ро­ван­ны­ми пер­вич­ны­ми ипо­теч­ны­ми ак­ти­ва­ми.
Важ­ную роль в ка­че­ст­ве ин­вес­то­ра мо­гут так­же сыг­рать не­го­су­дар­ствен­ные пен­си­он­ные фон­ды. Гос­стро­ем Рос­сии сов­ме­ст­но с Не­госуда­р­ствен­ным пен­си­он­ным фон­дом «Со­ци­аль­ное раз­ви­тие» (ра­бот­ни­ков ме­тал­лур­ги­чес­кой про­мыш­лен­нос­ти) от­ра­бо­тан ор­га­ни­за­ци­он­но-фи­нан­со­вый ме­ха­низм учас­тия не­го­су­да­р­ствен­ных пен­си­он­ных фон­дов в ка­че­ст­ве ин­вес­то­ров в сис­те­ме ипо­теч­но­го жи­лищ­но­го кре­ди­то­ва­ния.
Та­ким об­ра­зом, от­кры­ва­ет­ся воз­мож­ность объ­е­ди­не­ния двух круп­ней­ших со­ци­аль­ных про­грамм – ипо­теч­но­го жи­лищ­но­го кре­ди­то­вания и пен­си­он­ной си­с­те­мы.
Важ­ным ис­точ­ни­ком ин­ве­с­ти­ци­он­ных ре­сур­сов ипо­теч­но­го жи­лищ­но­го кре­ди­то­ва­ния яв­ля­ют­ся так­же сред­ст­ва ве­ду­щих рос­сий­ских кор­по­ра­ций, име­ю­щих круп­ные жи­лищ­ные про­грам­мы. Для этих кор­по­ра­ций жи­лищ­ные про­грам­мы но­сят не толь­ко со­ци­аль­ный ха­рактер, но и яв­ля­ют­ся эко­но­ми­че­с­ки вы­год­ны­ми и це­ле­со­об­раз­ны­ми.
Ра­ци­о­наль­ное раз­ме­ще­ние тру­до­вых ре­сур­сов и со­зда­ние ком­форт­ных ус­ло­вий про­жи­ва­ния для вы­со­ко­про­фес­си­о­наль­ных со­труд­ни­ков, бе­зус­лов­но, по­ло­жи­тель­но ска­зы­ва­ет­ся на эф­фек­тив­но­с­ти ком­па­ний в це­лом. Ис­поль­зо­ва­ние же средств не­го­су­дар­ст­вен­ных пен­си­он­ных фон­дов по­вы­ша­ет рен­та­бель­ность этих вло­же­ний бла­го­да­ря су­ще­ст­ву­ю­щей си­с­те­ме их льгот­но­го на­ло­го­об­ло­же­ния.
Эко­но­ми­че­с­кие оцен­ки по­ка­зы­ва­ют, что вло­же­ния кор­по­ра­ций в по­куп­ку эмис­си­он­ных ипо­теч­ных цен­ных бу­маг в 1,2-1,4 ра­за эф­фек­тив­нее по срав­не­нию с пря­мы­ми ин­ве­с­ти­ци­я­ми в стро­и­тель­ст­во жилья и пре­до­став­ле­ни­ем пря­мых зай­мов сво­им со­труд­ни­кам. Это от­кры­вает воз­мож­ность по­вы­ше­ния до­ступ­но­с­ти кре­ди­тов, ре­фи­нан­си­ру­е­мых за счет средств кор­по­ра­ций.
На­ко­нец, по ме­ре по­вы­ше­ния до­ве­рия к ипо­теч­но­му жи­лищ­но­му кре­ди­то­ва­нию, на­се­ле­ние бу­дет все бо­лее ак­тив­но вкла­ды­вать соб­ствен­ные сред­ст­ва в по­куп­ку эмис­си­он­ных ипо­теч­ных цен­ных бу­маг. Та­ким об­ра­зом, ипо­теч­ное кре­ди­то­ва­ние поз­во­лит од­ним граж­да­нам на­деж­но раз­ме­щать свои сбе­ре­же­ния, по­мо­гая при этом дру­гим гражда­нам улуч­шать свои жи­лищ­ные ус­ло­вия.


Комментариев нет.

Написать ответ